バブル期とは異なり、昨今の不動産取引においては、買主側・借り手側の主張が強くなっています。

したがって、
・正確な境界・面積がわからない土地
・専有部分の正確な場所・面積が確定していない建物の一室
については、売主側・貸し手側に不利な条件での取引となることが多いです。

売買、賃貸のご意思を固められた場合は、
・土地全体…境界確認（＋地積更正登記）
・土地の一部…分筆登記
・建物の一室…建物区分登記
をされることをお勧めします。

遺産分割の方法は相続問題の代表格であり、とりわけ単一の不動産（土地・建物）が相続財産のほぼ全て、 という場合にトラブルとなりやすいです。

このような場合、土地であれば分筆登記、共同住宅やテナントビルであれば建物区分登記をすることをお勧 めします。
通常の家屋だと分割は難しく、金銭的な解決に落ち着くほか無いと思われます。

相続時によく発生する問題の1つとして、納税資金不足があります。2015年からの課税標準額引き下げによ り、降ってわいたように喫緊の課題となった方もいらっしゃるかと思います。

特に、相続財産に占める不動産の割合が多く、かつそれが市街化調整区域内の土地のように容易に換価でき ないものであれば、物納という手段をとらざるを得ません。

物納が認められるためには、境界ひいては面積が確定していることが求められるため、境界確認が必須とな ります。自宅敷地だけは手放さずに残りを物納したいという場合であれば、分筆登記もしなければなりませ ん。

相続後にこれらを行うことも可能ですが、ただでさえ相続後はいろいろと忙しいですし、境界確認が長引け ば延滞税も積み重なっていきます。
できることなら相続前に手続を済ませ、相続後すぐに物納できるようにしておきたいですね。

もっとも、境界確認及び分筆登記の費用が過重な負担になっては本末転倒です。当所にご相談いただければ、 お客様の予算に合わせたベストの方策を考え、実行します。

モメる原因はいろいろですが、
・以前、専門家を挟まずに（口約束で、図面等を取り交わすことなく）合意したような場合
・以前関与した専門家のやり方がまずかった場合
・合意の上で設置した境界標が亡失したり、動いたりした場合
（自然力、人為いずれが原因のこともありえます）
等が考えられます。

放置しておいても差し当たりは大丈夫ですが、将来的にはいずれ問題に直面することとなります。
再度（又は新たに）土地家屋調査士を挟んで、境界確認（立会い）をされることをお勧めします。

毎日顔を合わせるお隣さんですから、基本的には平和裡に交渉していくことになります。

ただ、隣地所有者が頑として合意を拒む場合もありますし、そもそも交渉のテーブルにすら着いてくれない こともあります。
そのような場合は、筆界特定手続に進むこととなります。

新築・増築に先立ち、
① 分筆登記が必要となる場合がございます。
② 敷地の登記簿上の地目が農地（田・畑）となっている場合は、農地転用許可申請（又は農地転用届出）も必要です。
③ 市街化調整区域内では、都市開発法上の手続（開発行為許可申請など）が必要となることがほとんどです。

新築・増築後には、
① 建物表示登記又は表題部変更登記が必要です。登記された建物の取壊しを同時に行った場合、その旨の登記も同時に行います。
② 敷地の登記簿上の地目が宅地以外の場合、地目変更登記が必要です。

個々のお客様のケースにきめ細かく対応いたしますので、ご遠慮なく相談いただければと思います。

登記された建物の用途（登記簿上は「種類」）に変更があった場合、建前上は1ヶ月以内に表題部変更登記の申請をしなければならないとされています（不動産登記法51条1項）。
実際上も、用途の変更が登記されることにより担保価値が上がるというメリットがあり得ます。

登記という観点から見て建物の「種類」が変更されたといえるか否かの判断は、プロである土地家屋調査士 にお任せいただければと思います。

本邦の土地のほとんどはもともと農地であり、農民達は重税を免れるべく、公簿面積を小さくするための知 恵を絞りました。
また、1960～80年頃に宅地を分譲する際の測量は、技術的制約ゆえに必ずしも正確なものではありません でした。
かくして、本邦の土地は、実際の面積と公簿面積とが乖離していることが少なくありません。

節税という観点からは、実際の面積より公簿面積の方が大きい場合に、地積更正登記により登記を実際の面 積に合わせることで、固定資産税・相続税を節約することができることがあります。

公簿面積が大きすぎるのではないかという疑念をお持ちの方は、差し当たり当所に現況測量をご依頼下さい。
ある程度面積に目星を付けた上で、地積更正登記を行うべきか否かを判断します。

現況測量をご依頼下さい。
測量結果を公的な資料と照らし合わせて境界の位置の推定を行い、かなり精密な面積を算出します。
但し、あくまで推定にとどまり、確定させるわけではありません。境界の確定及び確定面積の算出をご希望の場合は、境界確認をご依頼下さい。

越境は法律上不法占有となり、撤去義務が生じます（ただ実際、道路への越境は、少々であれば「次回建て直す際、越境しないようにしてくれれば良いですよ」と行政側から言われることが多いです）。

もっとも、建物本体・ブロック塀・道路側溝など、撤去することが現実的でない場合も多々あります。
そのような場合、相手方との合意により、利用料の支払等により解決するのが穏当でしょう（この交渉を代理して行うことは弁護士の専権であり、土地家屋調査士は交渉の立会人になることくらいしかできません）。

なお、越境も長期間に及ぶと、越境部分に時効取得が成立することがあります。
お隣さん同士ですから敢えて時効取得を主張しない場合も多いでしょうが、万が一裁判などで時効取得が確定すれば、取られる側にとってはまことに不本意ながら、越境部分を分筆し（土地家屋調査士が関われるのはここだけです）、相手方に所有権を移転することが必要になります。

越境の有無は、厳密には境界確認を経ないとわかりませんが、それには費用と時間がかかります。
越境が疑われる場合、とりあえず当所に現況測量をご依頼いただけば、越境の有無についてある程度の見当 を付けることができます。

代理人が土地家屋調査士である場合、非土地家屋調査士である場合のいずれもあり得ます。

前者の場合、大半の土地家屋調査士は公平な第三者として職務を行っていますので、過度の警戒心を持つ必 要はありません。
ただ、表現の拙さなどにより、あなたとの間に誤解が生じたということは考えられます。いま一度、彼（彼 女）の話に耳を傾けてあげて下さい。
それでも納得できないというのであれば、残念ながら彼（彼女）が悪徳調査士である可能性を否定できません。

当所あるいはお近くの土地家屋調査士にご相談いただいても構いませんし、法務局や土地家屋調査士会に訴 えるのも一つの手です。
くれぐれも、安易には書類に判を押さないようにして下さい。

後者の場合ですが、非土地家屋調査士（全くの無資格者である場合も、司法書士・行政書士・測量士など 他資格者の場合もあります）が民有地同士の境界に関与することは、我々法務サービス業界では御法度とされていますから、悪徳業者である可能性が大です。

一切話を聞くことなく、「土地家屋調査士を出せ」の一点張りでよいと思います。書類への署名・押印など は、絶対にしないで下さい。

あまりしつこいようなら、それぞれの資格者の監督官庁に権限行使を申し立てたり、場合によっては非調査 士行為（土地家屋調査士法68条1項）あるいは強要罪・不退去罪（刑法223条、130条）で警察に告発・告訴したりという手段もあります。行政手続・刑事手続にも詳しい当所代表にご相談いただけば安心です。

なお、以上は「民有地同士の境界」に限っての話であり、それぞれの資格者が許された領域で活動する分に は、もとより何ら問題はありません。